Obras em imóveis alugados: cuidados essenciais antes de iniciar uma reforma

Nos últimos anos, o aumento do tempo de permanência em casa levou muitos inquilinos a observar com mais atenção o espaço onde vivem. A vontade de pintar paredes, trocar pisos ou modernizar a cozinha se tornou comum entre moradores de imóveis alugados.

De acordo com a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), a procura por imóveis para locação cresceu aproximadamente 8% em 2023, impulsionando também a demanda por reformas.

Entretanto, qualquer intervenção em imóvel alugado requer uma série de cuidados. Mesmo modificações consideradas simples precisam estar de acordo com o contrato de locação e as normas internas do condomínio. Sem essas precauções, o inquilino pode enfrentar prejuízos financeiros e até ações judiciais.

O que determina a Lei do Inquilinato

A legislação vigente, por meio da Lei nº 8.245/91, estabelece claramente os direitos e deveres de locadores e locatários. Segundo o texto legal, toda benfeitoria no imóvel depende de autorização prévia do proprietário, preferencialmente formalizada por escrito e com detalhamento das intervenções previstas.

A lei define três tipos de benfeitorias: necessárias, úteis e voluptuárias. As necessárias, como reparos em vazamentos ou infiltrações, são responsabilidade do proprietário. As úteis, como instalação de armários ou troca de esquadrias, podem ser realizadas pelo inquilino, mas só geram direito a indenização se previamente autorizadas. Já as voluptuárias, de caráter meramente estético, não asseguram direito a reembolso.

Condomínios estabelecem normas específicas para obras

Mesmo com a autorização do proprietário, o inquilino precisa seguir as regras internas do condomínio. Entre as exigências mais comuns estão a limitação de horários para obras, normas sobre o descarte de entulho, uso obrigatório do elevador de serviço e cadastramento de prestadores.

Além disso, a maioria dos condomínios solicita a apresentação de um plano de reforma à administração, contendo croquis do projeto, documentação da equipe responsável e cronograma das atividades. Modificações estruturais, como demolição de paredes ou alteração de instalações hidráulicas, geralmente exigem laudo técnico de engenheiro civil.

O descumprimento dessas normas pode resultar em multas e advertências, que muitas vezes recaem sobre o proprietário. Portanto, o alinhamento entre todas as partes envolvidas, locador, locatário e síndico, é fundamental antes de iniciar qualquer obra.

Documentação formal evita conflitos

Embora acordos verbais sejam comuns, o ideal é que todas as negociações relativas a obras sejam formalizadas por escrito. Um aditivo ao contrato de locação pode proteger ambas as partes, especialmente em reformas de médio ou grande porte.

É recomendável estabelecer, de maneira clara, quem arcará com os custos, o prazo de execução das obras e a situação do imóvel ao término do contrato. Algumas autorizações podem condicionar a manutenção das melhorias após a devolução do imóvel, enquanto outras exigem a restauração do estado original.

Registrar esses detalhes é essencial para evitar disputas no momento da entrega das chaves.

Impacto no aluguel e valorização do imóvel

Uma dúvida frequente é se o inquilino pode solicitar desconto no aluguel ao investir em melhorias. A resposta depende diretamente do que for negociado entre as partes.

Quando há autorização para execução de benfeitorias úteis, é possível negociar abatimentos no valor do aluguel ou prazos mais longos de contrato, com reajustes diferenciados.

Levantamento do Secovi-SP mostra que imóveis reformados tendem a permanecer menos tempo desocupados no mercado de locação, o que representa um ganho indireto para o proprietário.

Planejamento é essencial para reformas eficientes

Antes de iniciar qualquer intervenção, o inquilino deve avaliar o tempo de permanência no imóvel e o custo-benefício da reforma. Alterações de maior porte, como troca de revestimentos ou instalação de mobiliário sob medida, podem não ser vantajosas em contratos curtos ou incertos.

Nesses casos, soluções reversíveis ganham destaque. Recursos como papel de parede removível, pisos vinílicos e sistemas de iluminação adaptáveis permitem modernizar o ambiente sem comprometer a estrutura original. Empresas especializadas têm ampliado a oferta dessas alternativas para o público de locação.

É o mesmo raciocínio que orienta a escolha de short stay em imóveis bem decorados, mesmo para estadias de curta duração. O conforto e a estética do ambiente impactam diretamente a qualidade de vida, seja para hóspedes ou moradores.

Reforma consciente gera benefícios duradouros

Realizar reformas em imóveis alugados exige mais do que o desejo de mudança. É fundamental respeitar os limites legais, formalizar autorizações e dialogar com todas as partes envolvidas.

Intervenções como uma cozinha mais funcional, uma adega planejada ou uma nova pintura têm o potencial de transformar positivamente a experiência de moradia. Quando realizadas com responsabilidade, transparência e planejamento, essas melhorias agregam valor ao imóvel e contribuem para uma convivência mais harmoniosa entre inquilinos e proprietários.